今天遇上一个颇有趣的法律问题，主要是关于租客欠租的处理。众所周知如果租约有效期间租客欠租，根据《业主与租客(综合)条例》，业主可以在欠租达15日后申请收楼令，但不能强行换锁或截水截电，否则可能会负上刑事及民事责任。所以如租客欠租我一般也会建议业主尽快申请收楼令，因为由申请直至执达吏可以爆门收楼需时4、5个月，虽然理论上你可以再向租客作出民事索偿追讨欠交房租，但如果对方是会欠你多月租金的租霸，相信有看过我之前「关于追数」的贴文的朋友也知道追讨机会冻过水，甚至只能Let it go 。

但如果情况是租约已经完结，但租客赖死不走呢？这就有点争议性了。因为「租客条例」在租约结束后理应不再适用，租客亦即没有权利逗留在单位内， 甚至可被视为侵入者 (Trespasser)；但警察是否就会替你赶走他呢？可惜因为之前曾有租约，所以警察一般会当成是租务纠纷而拒绝插手。那如果业主偷偷把门锁换掉呢？这样租客在单位内的物品则会被扣留，而物品在单位内存在是有一定理据的，把它们扣留可能构成刑事或民事责任。结果较保险的方法，同样是向土地审裁处申请收楼令。

更甚的是，如果此时租客提出一份似是而非的租约，事情就更复杂了。今天就找到一个新案例《钟汉权 对 华燕君(LDPD 1097/2021)》，租客在原租期完结时拿出一份「月租$1，租期3年」的租约，坚持自己有权继续租用市价月租$16,000的单位并拒绝迁出。虽然法庭最后参考了双方的证据及证供，在相对可能性的原则下判定没有签订过这份租约，但由2021年7月发生争议截至2022年1月法庭作出判决，租客已霸占单位长达半年，而执达吏更还未开始收楼程序。虽然法庭判租客须补交每月$16,000，由2021年7月1日起至单位交吉为止的租金，但租客拖延不交的可能性可想而知。

无论如何，各位业主挑选租客时真的要慎之又慎，如果对方是非本地人要考虑要求对方缴交租期内的所有期票，如果对方是公司即要准备董事个人担保。租客的背景可以拜托地产经纪多了解一下，签署租约时也可找个熟悉法律的人帮一帮眼，不然未来出现纠纷时才呼天抢地，我可是一丁点也不会同情你的啊～

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