今天遇上一個頗有趣的法律問題，主要是關於租客欠租的處理。眾所周知如果租約有效期間租客欠租，根據《業主與租客(綜合)條例》，業主可以在欠租達15日後申請收樓令，但不能強行換鎖或截水截電，否則可能會負上刑事及民事責任。所以如租客欠租我一般也會建議業主盡快申請收樓令，因為由申請直至執達吏可以爆門收樓需時4、5個月，雖然理論上你可以再向租客作出民事索償追討欠交房租，但如果對方是會欠你多月租金的租霸，相信有看過我之前「關於追數」的貼文的朋友也知道追討機會凍過水，甚至只能Let it go。

但如果情況是租約已經完結，但租客賴死不走呢？這就有點爭議性了。因為「租客條例」在租約結束後理應不再適用，租客亦即沒有權利逗留在單位內， 甚至可被視為侵入者 (Trespasser)；但警察是否就會替你趕走他呢？可惜因為之前曾有租約，所以警察一般會當成是租務糾紛而拒絕插手。那如果業主偷偷把門鎖換掉呢？這樣租客在單位內的物品則會被扣留，而物品在單位內存在是有一定理據的，把它們扣留可能構成刑事或民事責任。結果較保險的方法，同樣是向土地審裁處申請收樓令。

更甚的是，如果此時租客提出一份似是而非的租約，事情就更複雜了。今天就找到一個新案例《鍾漢權 對 華燕君 (LDPD 1097/2021)》，租客在原租期完結時拿出一份「月租$1，租期3年」的租約，堅持自己有權繼續租用市價月租$16,000的單位並拒絕遷出。雖然法庭最後參考了雙方的證據及證供，在相對可能性的原則下判定沒有簽訂過這份租約，但由2021年7月發生爭議截至2022年1月法庭作出判決，租客已霸佔單位長達半年，而執達吏更還未開始收樓程序。雖然法庭判租客須補交每月$16,000，由2021年7月1日起至單位交吉為止的租金，但租客拖延不交的可能性可想而知。

無論如何，各位業主挑選租客時真的要慎之又慎，如果對方是非本地人要考慮要求對方繳交租期內的所有期票，如果對方是公司即要準備董事個人擔保。租客的背景可以拜託地產經紀多了解一下，簽署租約時也可找個熟悉法律的人幫一幫眼，不然未來出現糾紛時才呼天搶地，我可是一丁點也不會同情你的啊～

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