昨天看到有朋友說東張報道了一單賣樓詐騙天仙局，然後又有follower dm叫我分析講一講。本來有想過拍片分享，但考慮到知識量太重應該較難消化，所以還是用文字解釋方便慢慢理解。有興趣的朋友請先google一下「二手樓天仙局」，或看一看東張9月4日的報道，了解背景後我們再討論。下面的討論非常複雜及學術性，相信就算是行內人也不容易明白，大家看不明白的話直接跳到結論就好。

報道其中一個重點是討論「賣家律師樓是否牽涉其中」，我的想法是：賣家律師的操作整體而言將第三按揭人「鄧女士」的利益最大化，除了確保他能從買賣過程中穩收已收取的訂金，亦確保了未來能追討$270萬的欠款餘額；由此看來，第三按揭人鄧女士可能才是真正主導整筆交易的人。賣家律師樓的整個操作過程十分精密，在3月18日簽署正式買賣協議後，3月20日就馬上放訂，然後3月21日才將一名鄧小姐的個人按揭登記在同一物業上；這個過程看似合理卻又有點自相矛盾。賣家律師聲稱在3月18日已經收到鄧小姐的信，表示「願意只收取60萬就解除按揭」；那麼其實只要將訂金直接繳付給鄧小姐，不就已經滿足了鄧小姐的要求嗎？為什麼還要刻意將$270萬的按揭在交付訂金後登記呢？當然程序上它是對的，但我非常懷疑賣家律師已預視賣家會破產，而鄧小姐並無打算放棄追討$270萬總債務，並預期會在賣家破產後繼續追討餘額。

類似手法在我過去跟一些物業投資行家交流時已有聽聞，在十多年前出現大量負資產時亦曾出現：賣家律師樓與財務公司串通，將整個物業榨乾榨淨後，連著買家的訂金一併捲走，再申請將業主破產。這種手法無限接近犯法但又不容易舉證，而這方面的漏洞亦一直未有填補。我看到有些網絡評論說買家律師樓應該及早阻止賣家放訂，老實說我有點認為這是事後孔明的看法；將訂金交給賣家律師樓託管是行業常規，「財到光棍手，一去冇回頭」，如果賣家律師樓或最少他的師爺已經串通好賣家，買家律師根本無法阻止他將錢轉交給賣家或是他的授權人。

如果真要勉強問責，只能說買家律師沒有留意賣家律師代表可能是一些聲名狼藉的「師爺firm」，然後在臨約階段已經表示不容許放訂；為什麼我會猜是「師爺firm」呢？因為坦白說才6, 70萬的訂金，還要跟幕後主腦鄧女士甚至其他財務公司拆帳，分分鐘只能拿到十多二十萬 ；就算真的「袋曬落袋」也不值得一名律師冒除牌風險。但如果是一位師爺挪用律師的名義處理，搞砸了哪個律師的牌照大不了再到另一間律師樓任職，不斷重複，分分鐘好搵過律師。所以與其寄語各位準業主小心處理 --- 反正你們都不會聽的，只要律師費收平一千，就算處理的是師爺不是律師，就算風險再大，你們也會直接無視 --- 我更想呼籲同行留意：樓宇買賣如果你不熟悉真的不要做，更不要放權給你的師爺全權處理，過往已經有好幾間律所栽在師爺手上了，你還不留意下嗎？