昨天看到有朋友说东张报道了一单卖楼诈骗天仙局，然后又有follower dm叫我分析讲一讲。本来有想过拍片分享，但考虑到知识量太重应该较难消化，所以还是用文字解释方便慢慢理解。有兴趣的朋友请先google一下「二手楼天仙局」，或看一看东张9月4日的报道，了解背景后我们再讨论。下面的讨论非常复杂及学术性，相信就算是行内人也不容易明白，大家看不明白的话直接跳到结论就好。

报道其中一个重点是讨论「卖家律师楼是否牵涉其中」，我的想法是：卖家律师的操作整体而言将第三按揭人「邓女士」的利益最大化，除了确保他能从买卖过程中稳收已收取的订金，亦确保了未来能追讨$270万的欠款余额；由此看来，第三按揭人邓女士可能才是真正主导整笔交易的人。卖家律师楼的整个操作过程十分精密，在3月18日签署正式买卖协议后，3月20日就马上放订，然后3月21日才将一名邓小姐的个人按揭登记在同一物业上；这个过程看似合理却又有点自相矛盾。卖家律师声称在3月18日已经收到邓小姐的信，表示「愿意只收取60万就解除按揭」；那么其实只要将订金直接缴付给邓小姐，不就已经满足了邓小姐的要求吗？为什么还要刻意将$270万的按揭在交付订金后登记呢？当然程序上它是对的，但我非常怀疑卖家律师已预视卖家会破产，而邓小姐并无打算放弃追讨$270万总债务，并预期会在卖家破产后继续追讨余额。

类似手法在我过去跟一些物业投资行家交流时已有听闻，在十多年前出现大量负资产时亦曾出现：卖家律师楼与财务公司串通，将整个物业榨干榨净后，连着买家的订金一并卷走，再申请将业主破产。这种手法无限接近犯法但又不容易举证，而这方面的漏洞亦一直未有填补。我看到有些网络评论说买家律师楼应该及早阻止卖家放订，老实说我有点认为这是事后孔明的看法；将订金交给卖家律师楼托管是行业常规，「财到光棍手，一去冇回头」，如果卖家律师楼或最少他的师爷已经串通好卖家，买家律师根本无法阻止他将钱转交给卖家或是他的授权人。

如果真要勉强问责，只能说买家律师没有留意卖家律师代表可能是一些声名狼藉的「师爷firm」，然后在临约阶段已经表示不容许放订；为什么我会猜是「师爷firm」呢？因为坦白说才6, 70万的订金，还要跟幕后主脑邓女士甚至其他财务公司拆帐，分分钟只能拿到十多二十万；就算真的「袋晒落袋」也不值得一名律师冒除牌风险。但如果是一位师爷挪用律师的名义处理，搞砸了哪个律师的牌照大不了再到另一间律师楼任职，不断重复，分分钟好搵过律师。所以与其寄语各位准业主小心处理--- 反正你们都不会听的，只要律师费收平一千，就算处理的是师爷不是律师，就算风险再大，你们也会直接无视--- 我更想呼吁同行留意：楼宇买卖如果你不熟悉真的不要做，更不要放权给你的师爷全权处理，过往已经有好几间律所栽在师爷手上了，你还不留意下吗？